工业综合体：一种新的城市形态？

在整个英国，战略性工业用地正面临威胁。在伦敦和其他城市，开发项目正逐渐侵占宝贵的棕地，并消耗以前专门用于轻工业和制造服务业的空间。这其中的关键驱动因素就是住房需求，根据最近的估计，仅在英格兰每年就需要34.5万套新房。然而，虽然创造新的住房储备是必要的，但如果我们继续将工业用地让与住宅用地，将重要的服务业挤到郊区和其他更远的地方，地方企业、经济和城市作为一个整体，将开始受到影响。

轻工业服务比以往任何时候都越来越成为城市价值链不可或缺的一部分，物流、废物管理和其他主要功能是一系列现代商业运作的重要支持。由于认识到这些服务业的价值以及保持其在城市地区的中心地位的必要性，如今在政策层面对工业用地的保护提供了支持。

在2019年末,例如,伦敦规划小组报告阐述到：“从数量上来看，可能需要更多的工业用地[比最初的设想要多]，以满足2041年的未来需求。”认识到确保伦敦和其他城市一样,“需要工业空间来支持可持续发展”的重要性。目前，英国各地的市议会正在建议各自治市镇和其他利益相关者促进、管理、并在适当的情况下保护战略性工业用地。

那么，如何在满足城市发展需求的同时，保护城市的工业空间呢？在贝诺，我们相信答案在于工业混合使用的新形式。通过这种形式，传统上彼此分开的不同类型被组合在一起并设于同一地点。

随着向在线零售的转变，我们已经看到，最后一英里的物流、点击&收集和完成开始重塑现有建筑并重新定义“地面层”。 实际上，现有资产（尤其是零售业）的转换势头越来越大。在2019年底，投资信托公司NewRiver以4000万英镑的价格收购了北爱尔兰的Sprucefield商业园区，以发展物流中心。在2020年初，埃德蒙顿的Ravenside商业园区被工业地产公司Prologis斥资5140万英镑收购，同样用于物流目的。

随着这一趋势的加速，建筑与地面的接触方式也在发生变化，通过提升地平面和改造城市裙楼，提供了增加价值的机会。在这些基地内，基底面积大的简单单元无需占用上方空间，也为开发其他用途提供了完美的平台。在贝诺，我们看到了大量服务和土地需求的巨大潜力，上方整合有住宅、娱乐和商业，下方设有活力的地面景观，打造出经济可行的、以人为本的方案，满足当地企业和居民的需求。

工业商业园、商业园、仓储式零售和仓储区——每个市中心或城市外围地区均有此类战略用地，可加以利用和改造，从而与核心用途相融合。这些新的类型不仅为空间限制和开发需求提供了可持续的解决方案，还有助于创造价值。在目前的环境下，随着商业租户的减少和办公租户的不断波动，对于开发商来说，良好的工业契约和长期住宅租约的结合是一个引人注目的方案。更重要的是，通过在城市中心保留轻工业服务，我们可以帮助留住工作，推动当地经济发展。

在贝诺，我们拥有深厚的专业知识和经验，可以设计交付具有繁重复杂服务要求的混合用途方案。通过与现有的城市结构合作，我们确保设计经过精心考虑，能够响应周围环境。例如，在沃金的维多利亚广场开发项目中，我们成功整合商业、租赁、酒店、主要基础设施和公共区域，为市中心注入活力。

现在，需要通过证明轻工业可以在混合用途城市方案中扮演类似的中心角色，来改变人们的观念。很快，我们将没有太多选择。规划部门已经开始将混合用途纳入项目的必要内容，同时要求采用新的方式开发住宅。此外，大多数传统的城市开发用地已经用完，而我们无法在绿地上建设。因此，如果想保护战略性工业用地，满足住房需求并将重要的服务业保持在城市范围内，那么以工业为主导的混合用途方案的开发则必不可少。从社会、经济和可持续发展的角度来看，它们对于我们的城市未来至关重要。