与Gregory Kovacs一起为旧建筑注入新活力

18 Cross 占地 14,000 平方米，位于新加坡市中心。它坐落在唐人街和中央商务区的边缘，一侧是繁忙的城市主干道 Cross Street，另一侧是颇受欢迎的步行街南京路（Nankin Road）。

项目包含 18 栋骑楼式传统店屋、6 栋现代风格店屋、一座 4 层的混合用途裙楼和一座 15 层的办公塔楼。

“我们如何在面向未来的同时不抹去过去？
有时最具影响力的设计选择是，保留并利用一个地方已有的记忆和意义。
18 Cross 不仅仅是一次重新设计，这也是一个向人们展示 ‘进步并不意味着要推倒重来’ 的机会。
通过对建筑结构、场地以及层层记忆的挖掘与利用，我们为这个地方赋予了新的用途和持久的价值。
这就是我们对 ‘进步’ 的理解：
· 植根于环境
· 减少浪费
· 帮助人们与地方重新建立联系”
—— Gregory Kovacs，Benoy贝诺设计总监

多年来，Cross Street Exchange 一直是一个问题缠身的建筑群，也是一个令公众不满的地方。裙楼在美学上与周围的传统特色街区格格不入，主要原因在于其过大的体量和工业风的外观。游客数量稀少，租赁也成了难题。

尽管地理位置优越，这栋塔楼也很难吸引到租户。店屋的低层有一些餐厅，而由于空间和保护方面的限制，上层则部分空置。更糟糕的是，店屋与塔楼和裙楼之间彼此孤立，毫无关联。

对于Benoy贝诺而言，主要的挑战是：如何将这些零散的部分重新构想成一个连贯且协同的整体？如何对这个建筑群进行改造，以创造出具有切实且持久价值的东西？

从一开始，拆除重建就不在考虑范围之内。我们的客户——投资公司 PAG 的要求是对现有建筑进行改造利用，在 Cross Street Exchange 现有的框架内进行工作，将这些不协调的建筑资产改造成一个连贯、有吸引力的新场所。

首先，客户的合作方式很独特。在项目正式确定之前，他们就邀请我们从策略层面为其购买该场地的决策提供建议和指导，这些交流非常有意义。他们秉持着适应性再利用的理念，这也让人耳目一新。在亚洲，通常需要极力争取才能让人们接受改造再利用的理念，而这次则无需如此，这很棒。

其次，这个开发项目的位置和性质对我来说极具吸引力。该场地位于新加坡的中心地带，过去却因种种负面因素而闻名。这次改造是一个扭转其过去负面印象、创造积极且面向未来的场所的机会。在过去，裙楼和传统建筑元素之间从未有过呼应，这也带来了一个有趣的美学挑战。我非常期待能尝试将场地的商业元素与其历史背景联系起来。

最后，对我来说，改造项目比普通的新建项目更具创造性。例如，将一个旧购物中心改造成企业办公空间，相比从零开始建造新的办公楼，需要更多的创造力和创新。新建项目的模式相对固定，而改造则需要巨大的想象力和创造力，才能为旧建筑注入新的活力。而这种转变的过程，我觉得非常奇妙。

我们的设计策略旨在进行精准的 “外科手术式” 干预，以尽量减少对现有结构的影响，同时为整个开发项目实现价值最大化。例如，我们在现有的混凝土板上开设了洞口，并拆除了场地最显眼角落的楼板，以营造全新的入口体验。建筑外观的洞口促进了人流循环，将中央交通系统、地下商业零售区和上层店屋与南京路（Nankin Road）连接起来。

我们拆除了一片新建的非传统店屋，为整个街区打造了一个多层的 “核心区域”。这个核心区域融入了咖啡馆和餐厅，沿着宏伟的楼梯露台形成了充满活力的外溢空间。

这个 “核心区域” 还激活了传统店屋的上层空间，使企业租户能够入驻这个独特的空间，为附近的商业社区提供服务。

沿着开发项目新的中央轴线，我们设计了餐饮、健康和生活方式租户的空间，为当地人创造了一个包容、友好的环境。并且，在可能的情况下，我们在建筑立面和露台上融入了绿色植物，引入了新的亲生物元素。

我们的设计包括一个裙楼立面，它延续了旧店屋的人性化尺度节奏，在场地的新元素和传统元素之间形成了一种对话，一场过去与现在的对话。虽然我们保留了 99% 的原始裙楼，但这个立面使其看起来像一个全新的建筑结构，使其有意识地与场地的历史相联系，同时又极具现代感。

为了呼应店屋的材质，我们使用了绿色陶土和木质表面，借鉴了原始建筑结构的历史瓷砖和木材。我们还打造了一个专属的上层休息室，其设计灵感源于当地秘密社团和赌场的历史。

到目前为止，它确实取得了成功。办公空间的入住率从 70% 上升到了 100%，客户也能够大幅提高租金。该项目还吸引了令人期待的新租户。最近，Burnt Ends 的新咖啡馆和受《跑车浪漫旅（Gran Turismo）》启发的鸡尾酒酒吧在 18 Cross 的 Audi House of Progress 开业。因此，其商业价值有了显著提升，而商业零售区改造的全部影响还有待观察，因为那里的工程仍在进行中。

通过与 Cundall 的 Dong Chen 展开密切合作，这些改造后的资产为当地社区提供了丰富的新设施和新活动，并且通过加强与历史的联系，增强了地方认同感。在环境方面，这种改造模式确实成效显著，避免 23,000 吨的隐含碳释放到大气中。

优化后的设计提高了结构效率，减少了材料用量和成本。同时，轻质结构材料的使用限制了附加荷载，最大限度地减少了加固工程，缩短了施工周期。此外，先进的机械、电气和管道（MEP）系统、可再生能源以及改进的玻璃幕墙提高了效率，降低了能源消耗，使该开发项目更具可持续性。

正如 18 Cross 开发项目所展示的那样，改造再利用使业主和开发商能够兼顾可持续发展的三大支柱，在社会、经济和环境层面创造价值。通过保留现有结构，改造再利用意味着设计师可以参与一个丰富且多层次的过程。改造再利用不是简单地拆除重建或翻新建筑，而是为旧资产注入新的生命力，使其能够在未来几十年继续发挥作用。

这种方法的基本原则鼓励设计师从更长远的时间角度思考，为建筑环境带来更具创造性和可持续性的成果。

不变的天际线、持久的城市结构和尺度，为人们和社区提供了一种安全感。而快速变化的城市景观，以及每十年就新建和拆除建筑的情况，可能会造成一种无常感和焦虑感。

适应性再利用和改造使我们能够为长寿而建，负责任地进行设计，并创造富有想象力的未来愿景。这种模式在欧洲已经非常成熟。希望通过像 18 Cross 这样的项目，改造再利用能在亚太地区及其他地区继续获得发展势头。

需要了解更多信息请联系：
gregory.​kovacs@​benoy.​com