重新思考城市中心——改造空置办公空间的机遇和挑战

2022年，美国有近9.98亿平方英尺的办公空间空置待租（《纽约时报》，2022年12月），占到市场的近13%。到这个十年结束时，美国将有3.3亿平方英尺的空置面积，这些都是远程和混合办公策略造成的过剩空置空间。也就是说，整体空置比例将比疫情前高出55%（Cushman and Wakefield）。

因此，由于城市地区对经济适用房的需求以及对更具可持续性做法的意愿，将办公楼改造成住宅单元现已成为美国的一个热门话题。因为灵活的办公时间和远程工作减少了对办公空间的需求，许多市中心都面临着历史性的高空置率，这被认为是一个显而易见的解决方案。

虽然一些B级办公楼正在升级，以提供诱人的设施，从精品酒店风格的休息室和舒适的角落，到屋顶露台、绿地、快闪装置、健身中心、水疗中心和方便的商业零售选择，所有这些都旨在创造尽可能好的工作环境，但另外的一些办公楼可能不得不考虑其他用途。

未来的一个令人兴奋的机遇是应对美国城市分区限制的挑战。虽然这些法律可能十分严格，并管理用于住宅用途的建筑类型，但它们也创造了机会，在社区中展示灵活性和适应性的重要意义。尽管取得分区变更或特殊使用许可的过程可能漫长且投入不菲，但它提供了与城市规划者和政府官员合作的机会，以确保满足各方的需求。

需要注意的是，在将办公楼改建为住宅单元时，应考虑各种法律和财务因素。例如，税率和盈利能力可能会受到影响，但可以通过创造性的解决方案来克服这些挑战。通过以积极和开放的方式迎接这些挑战，我们可以将城市转变为充满活力、适应性强和繁荣的社区。

最好的环境是商业、住宅、酒店、休闲、商业零售、公民和文化元素的巧妙组合，所有这些都被整合到一个迷人的公共领域矩阵中，成为新的城市目的地的完美配方。

当我们将办公楼改建为住宅单元时，我们必须考虑对周围社区的潜在影响。通过合作和仔细规划可以解决对密度、交通、物业价值和停车的担忧。公开听证会为社区反馈提供了机会，是找到有益于每个人的有用解决方案的机会。

由于现有建筑的物理布局，特别是在大进深建筑中，将美国的办公楼改建为住宅单元是一项挑战，但这也是创新解决问题的机会。除了增加墙壁、窗户和管道外，还有许多创造性的方法可以将办公楼改造成吸引人的居住空间。我们可以将建筑视为“瑞士奶酪”，开辟出庭院、阳台、露台和采光井的空间，为建筑带来自然光和新鲜空气。这些设计方案不仅提高了空间的宜居性，还增加了独特的建筑风格，使建筑脱颖而出。通过创造性和创新的方法，我们可以将办公楼改造成令人惊叹的功能性住宅社区，以满足社区不断变化的需求。

中庭/采光井

这些空间可以为建筑内部带来自然光和新鲜空气，为住宅创造更宜人的环境。中庭还可以提供理想的交叉通风的机会，并且从能源使用的角度来看可以有长期的好处。《国际建筑规范》(IBC)要求所有可居住的房间都有自然光和通风。这里的挑战是如何将一个密集的城市街区打造成一块适合居住的“瑞士奶酪”，利用阳台和露台等形式有效地使建筑变薄。

阳台

外部空间总是一种优势，在现有结构上增加阳台可能很有挑战性，但也有巨大的潜在优势。增加阳台的主要问题是所需的额外支撑、冷桥的问题以及加剧进深的问题，导致住宅单元自然光进一步减少。但是，好处是为居民提供了宝贵的外部空间，增强了建筑的整体美感，并有可能为历史悠久或工业化的建筑结构带来现代感。嵌入式阳台也可以是一种选择，但在升级现有建筑以缓解冷桥问题方面可能产生高昂成本。但好处是整体缩短建筑进深。

将原办公楼改造为住宅用途时，如何激活底楼是一个需要考虑的关键因素。引入社区商业零售和餐饮选择自然是创建一个新社区不可或缺的组成部分。除此之外，结合社区空间、文化和教育设施以及活动空间，可以显著提高向住宅用途的转化。许多这类空间可以安排在底楼，甚至是进深更大的平面区域。

也许巧妙设计干预的最大机会是为城市密集地区的底楼住宅单元制定策略。在城市环境中设计底楼住宅单元，让居民有一种隐私感，同时为重要和活跃的城市领域做出贡献。

重新利用现有建筑为创建可持续发展和充满活力的社区提供了巨大的机会。虽然在某些情况下，可能有必要建造新的节能建筑，但我们尽可能给空置的办公楼第二次发光的机会。我们的目标是振兴城市和社区，我们认为，为建筑寻找新的用途是一项值得尝试的挑战。通过创造力和创新，我们可以将这些建筑改造成美丽的功能性空间，有利于环境以及在其中生活和工作的人。

伦敦银行街40号

贝诺的任务是为伦敦金丝雀码头的现有办公楼创建一个“即插即用”的装修方案。它需要吸引尽可能广泛的潜在用户，特别是典型的混合办公员工，他们可能每周只想在办公室工作几天。

其中一个比较热门的想法是转换为住宅和综合体。我们非常有兴趣探索如何在一座现有建筑内创造更具活力的用途组合。

Silvertown Quays开发

计划将伦敦东区一片被遗忘的工业荒原改造成充满活力、欣欣向荣的经济中心。 对Silvertown的愿景不仅是抓住商业发展的潜力，还有创造一个充满追求和愿景的生活场所。我们采用了一种灵活的建筑理念，可以容纳创客空间、品牌展厅和潜在的住宅，是一种看待建筑适应性和可持续发展的新方法的组成部分。

当然，要让美国市场实现这种变化，可能还需要等待机会并克服挑战

威尔士卡迪夫中央码头

卡迪夫中央码头将成为威尔士最大的城市再生计划，也是贝诺最新的综合体总体规划项目。中央码头占地250万平方英尺，位于市中心的Brains啤酒厂地块将变成集联合办公、教育和餐饮空间于一体的公共枢纽。

加拿大大温哥华地区科奎特勒姆市Tri City Central

这座九层楼的开发项目包含基本商业零售、精选商店和服务以及公共设施，为当地居民和游客营造富有吸引力的空间，帮助支持这个不断发展的社区。它距离Millennial架空列车车站只有很短的步行路程。

我们通过将办公物业转变为住宅用途，从而改善和增加其价值。我们通过支持以社区为中心的设施和提升物业价值（从B级资产提升为A级资产）来做到这一点，或者通过吸引多元化的租户组合（包括酒店、餐饮、休闲、便利和一些以住宅为核心的特色办公空间）来推进更全面的重塑。

建筑不仅仅是独立的结构；通过全面的战略和新的解决方案，它们可以成为未来社区和街区不可分割的一部分。贝诺的综合商业解决方案和以人为本的方法可以评估和评价机会，以最大限度地发挥物业资产的潜力。

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