发现数据驱动型设计的力量

Rob Bentley

联系方式 Rob Bentley, Director
robert.bentley@benoy.com

Andrew Mc Vicker

联系方式 Andrew McVicker, Director, Retail Property, Pragma Consulting
a.mcvicker@pragmauk.com

在快速发展变化的市场中,由数据、分析和洞察塑造的城市设计解决方案可以帮助客户和社区实现价值最大化。在这里,贝诺总监 Rob Bentley Pragma 的零售房地产总监 Andrew McVicker 回答了关于 Handley House 独特的数据驱动型设计能力的问题。

设计思维
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什么是数据驱动型设计以及为何它很重要?

RB数据驱动型设计是基于事实、数据和洞察的设计解决方案,而不是依据直觉、一时兴起或先入为主。通过数据驱动型设计,我们在理解客户资产和从社会、经济和环境角度提供价值的过程中加入一些硬科学作为基础。

这一点很重要,因为通常认为乡镇和城市面临着同样的问题——零售紧缩、商业街崩溃、客流量减少。但正如我们所知,这些问题的答案永远不会相同——它们也不会相同,因为它们的位置截然不同。数据分析有助于我们了解那些定义城市中心的独特问题、特质、趋势和挑战,从而能够对资产所有权和更广泛的社会经济背景进行高级别的审查。然后,我们利用这项研究来创建有细微差别和经验的建筑解决方案,这些解决方案可以平衡数据与我们创建社区、利益相关者咨询、信息收集和场地考察等方面的经验。

但分析必须排在首位。万丈高楼平地起。在 Handley House,我们从未提出过没有分析基础的设计方案。正如形式服从功能,设计需服从数据。

客户是否倾向于在简报中指定这种特定方法?

AM:这更像是一个从一开始就运用我们的分析能力来挑战客户简报的问题。按照我们所谓的“研究导向型简报创建”,我们经常使用数据让客户重新了解他们的资产,鼓励他们从不同的角度来看待资产。这一进程涉及尽早制定成功标准,以确定所需介入的工作规模。例如,一些项目只需要有限的资产升级,而另一些项目则包含城镇中心的大规模转型。而且,客户也并不总是研究他们提出的方向是否正确。

通过使用数据,我们可以提供值得信赖的证据,如交易数据、租赁条款、租户概况、人口趋势,从而证明替代路线是可行的。有时,资产的表现比开发商想象的还要好。我们可能会建议重新使用和重新开发的方案,而不是推翻一切再重新开始。这些数据可以帮助客户避开那些未充分考虑到现有资产真正价值的建筑叙事。这样,我们就可以帮助重塑项目的愿景。

“我们通过评估诸如平均交易密度、客源规模和类型、竞争情况、当地购物模式等因素来审视空间的可持续性。然后评估在这种情况下租户是否有能力达成业主的愿景。与非常笼统的自上而下分析相比,我们的方法呈现出独特的细致和精准程度。它为寻求发展商业战略的客户增添巨大的价值。”

问:您能详细谈谈您会采取的典型方法吗?

RB每个项目都始于联合场地考察。在开展任何案头研究之前,我们坚信实地调查有其价值意义。只有这样,我们才能获得对于场所的真实感以及当地的经验。

接下来,我们将对经济、社会和政治形势进行严谨的分析。我们着眼于地方当局的战略和愿景,以了解其如何支持或与开发商的方案相冲突。我们也会考虑更广泛的国家举措,这些举措可能推动更多的资金和发展。我们还会着眼于核心资产;运用的核心资产规模、优势、劣势、租赁结构以及用途组合。

与此同时,我们进行详细的建筑分析,其中包括对现有和临近发展的审查,以帮助我们绘制当前和未来的城市环境图。这一过程还包括对资产及其相关实用性的高级别评估;对规划环境的审查;以及对关键的城市构成要素(从获取、布局和规模到环境资产、公共领域和使用)的详细研究。

掌握了这些信息后,我们就开始进行总体规划和设计开发。我们会在这个时候召开全集团的 Handley House 设计研讨会,汇集来自贝诺、Pragma、Uncommon Land 和 Holmes Wood 的高级代表,以启动创意流程。在这些会议上,我们共同审查数据,挑战简报并开始探索创意和机遇。

您认为贝诺/Pragma 方法在这一领域的独特之处是什么?

AM我们所采取的不同的关键方法之一是对租户盈利能力进行自下而上的分析。这意味着我们要考虑的是,在特定地点,希望获得一定租金、费率和服务费的业主是否能够吸引和留住租户,以维持现在和未来的入住成本——特别是考虑到零售世界正在发生的所有变化。

我们通过评估诸如平均交易密度、客源规模和类型、竞争情况、当地购物模式等因素来审视空间的可持续性。然后评估在这种情况下租户是否有能力达成业主的愿景。与非常笼统的自上而下分析相比,我们的方法呈现出独特的细致和精准程度。它为寻求发展商业战略的客户增添巨大的价值。

RB同样独特的是我们的统一咨询的理念和方法。Handley House 家族中四家企业之间的紧密协作可以实现极大的灵活性和敏捷性。它还提供了大量共享的全球专业知识。例如,贝诺和 Pragma 联盟允许进行多种规模的介入工作——从小规模的资本释放到大规模的总体规划,以及介于两者之间的一切工作。以 Pragma 对数据的专业关注作为我们创造性解决方案的基础,我们一起打造出真正具有广度和深度的实力。并且沟通和统一愿景有助于简化复杂的问题和流程,这对客户来说是极大的好处。

我们还致力于共同努力来打破市场上的短视近利循环。在保持商业前景的同时,我们专注于通过针对社会和环境的评估与解决方案来实现长期价值。数据和分析再次帮助我们了解如何通过经济繁荣、积极的社会影响和可持续的城市设计来实现最大的项目价值。

问:您能否分享一些当前应用此方法的示例?

RB:我们目前正在英国开展多项数据驱动型设计项目。大多数是面临挑战的城镇中心,其空置率高且建筑存量质量不佳,但与此同时,这些场所仍然深受喜爱,对当地社区至关重要。

在每种情况下,我们都在使用详细的分析来测试客户原始方案的可行性。我们并不是简单地跟随最新趋势,例如重新利用空间打造市场大堂,而是运用数据和场地考察来深入了解这些开发项目并提出替代方案。

作为值得信赖的顾问,我们在抛开历史矛盾或先入之见的约束下开展新任务,正在帮助这些客户看到现有资产的价值。资产经过稍加调整或重新分配,就可以在客源中发挥关键作用,并随着时间的推移提供可持续的价值。