零售复兴所面临的挑战 - 圆桌会议摘要

五至十年前，零售意向书中通常只会载有一小部分有关可持续性的内容。而现如今，有关可持续性的要求在租赁协议中占据了重要地位，并在此领域中实现净零的努力方面起着至关重要的作用。

考虑到英国境内零售空间供大于求的现状，开发商所面临的一个可持续性方面的关键挑战便是：是将老旧的资产推倒重建，还是改换其用途并赋予其全新构想。推倒重建为采纳全新的环保方式和材料提供了机会，譬如可使用木质框架，利用可再生能源发电和进行景观美化。但对于这些资产，其中一些的历史甚至还未及 40 年，将它们清理并替换掉，这样做真的妥当吗？在这些结构中存在的所有碳成分的存续时间都如此之短，这真的是正确的举措吗？

AEW UK Investment 公司的执行董事 Charlie Royle 常说：“需要对保留[建筑物中]存在的碳成分，与完全重定位某个建筑所取得的社会效益之间进行权衡。”Royle 解释道，对于某些建筑“由于我们没有办法重新将其定位，因此必须推倒重建；楼板太深…结构也不能再用了。”而对于其他场所来说，“为保持建筑的原始结构，我们正在尽最大努力。”

与会者一致认为，现在判断使用者的需求会由改换用途的资产还是全新绿色建筑所驱使还为时尚早。Royle 表示，在可能的情况下，最好的做法就是“保留[部分]即存的元素，然后再构建新的内容来改善这些被保留的元素”。这样，通过将推倒重建和改换用途这两种手段加以平衡，开发商可将其对环境造成的影响控制在最小范围，同时最大程度地提高资产的修缮工作所带来的社会效益。

英国零售业当前所面临的很多挑战都属于过去竭力打造同质化的繁华商业街和城镇所带来的后果。

KLM Retail 的合伙人 Will Thomas 将林肯郡合作社 (Lincolnshire Co-Op) 作为例子，其复兴计划建立在一个长期愿景的基础之上，该愿景通过与当地居民和承包商的积极参与得以实现。“他们要确保所打造的建筑与林肯郡是相匹配的，”托马斯说道，“与林肯郡的独特个性以及在林肯市生活、工作和购物的[人]是相适应的。”

定制化的设计干预将使城市零售建筑充满活力，且做到长盛不衰。它们还会使城镇中心保持完好，以继续其自身的发展演化过程，而不是将发展向周边地区扩张。此外，消费者对于短期且现成的解决方案变得越发警惕。Selfridges 的前任 CEO Simon Forster 表示：“必须为每个地方找到有针对性的解决方案，因为客户会看到一些不会流传多年的同质化的东西。”

城市中心的复兴所面临的困难往往与所有权和领导权有关。特别是在相应的地区之中，所有权可能是分散的，因此资产所有者和地方当局之间的关系至关重要。

曼彻斯特在此次圆桌会议上被提及，堪称拥有伟大领导权的城市的例子，而其他城市中心则没有这么幸运。事实上，在复兴项目开展方面举步维艰的城镇之中，“地方议会领导不力”被认为是一项关键的因素。与会者们认为，地方当局的动力和雄心，以及一位甘愿为之承担风险的高层领导才是所亟需的要素。

资产所有者和当地领导人当然也需要进行共同努力。正如 Montagu Evans 的合作伙伴 John Percy 所指出的那样，零售复兴“需要跨党派的支持，因为其中可能涉及[与]建筑高度或用途[等问题相关]的困难抉择，因此他们需要秉持共同的目标，”Percy 表示，共同努力以应对这些挑战“有时是破局并向前迈进的唯一途径”。

如今，基本的零售要求和便利度方面的需求在网上、零售广场和主要的地方购物中心都能得到满足。因此，市中心需要提供使用和体验方面的多样化组合，从而吸引顾客驻足。Areli Real Estate 的总监 Will Robinson 也表示：“我们必须创造一处人们想去的地方；必须营造真实的体验，中间再添加一些戏剧效果”，从而吸引新人群和消费者前来。

这属于公共领域，有能力提供这类体验型的维度。包括公园和园林景观区在内的那些引人驻足停留的各种公共场所和空间，有助于将人们吸引过来，并在城市中心中穿行，从而为周围的建筑和企业带来价值。同样，公众可进入的开放区域能够创设空间感和体验，吸引人们参与其中，促使他们和上面那些更商业化的主张有更近距离的接触。

正因如此，圆桌会议与会者支持这样的观点 - 即通过打造最佳空间和零售环境、关注质量、体验和关怀，开发人员会自然而然解决好其他关键问题。充满活力和体验式的城市中心将推动社会价值的创造，而这反过来又会推动金融价值的创造。Simon Forster 表示：“这是合乎道德并且有利可图的。”“在我看来，两者之间并不存在任何权衡。”

地域感可带来自豪感。人们应该对自己所生活的地方到自豪。这种自豪感来自于人们团结在基于他们的城镇或城市中心的，共同的长远愿景之上，同时也建立在长远投资的前景之上。这应当是他们可以相信的愿景。

但若要做到这点，在参与复兴过程的每个人之间要建立起信任。开发商经过不断磋商，可与当地社区建立信任关系并展开对话，令他们感到被授予了权力、有自主权并具有参与感。同样，为了与地方当局建立信任关系，私营企业需要证明自己不仅是为了盈利，还要努力帮助打造可持续的地方经济。

用 Will Robinson 的话来说就是：“信任就是一切；开发商和地方议会之间要建立信任；地方社区、企业、大众和居民之间也要建立信任。[他们]需要相互信任并展开合作，而不是互相反对，因为这类项目是使他们乐在其中的工作。”