丰富的综合用途：重新构想单一用途的办公场所资产

2022 年即将结束，展望新的一年，我们可以看到全球客户面临着几大关键趋势。在 Handley House，通过我们收到的咨询、进行的对话，以及参加的会议，我们发现房地产行业的动态和话语权发生了变化。在亚洲、欧洲和美国，所有者和投资者都面临着一个共同的难题：如何处理未能在后疫情时代发挥作用的单一用途办公场所资产。

从东方到西方，单一文化办公场所的发展正在受到影响，包括空置率上升、需求减少和租金下降。新冠疫情即将结束，在仅用于办公的场所，访客人数并不能像其他地点一样迅速回升。例如，与新冠疫情前的水平相比，伦敦金融城的客流量下降了 15%，而更多元化的国王十字区则增长了 5%。

在过去十年间，单一用途零售也面临着类似的挑战。为了应对线上购物的兴起，百货商店和购物中心需要不断创新，才能创造出令人信服的光顾理由。现如今也是如此，随着远程工作模式的日益普及，实体办公场所需要重新设计才能生存下去。租户为了削减成本而减少办公室占地面积，于是世界各地的房东和开发商提出同一问题：如何调整单一用途模式以保护资产负债表并保障未来的生存能力？

我们可以看到，我们面临着两种选择。第一种选择是坚持单一用途，但通过投资和创新对单一用途进行真正的优化，使其发挥真正的价值。只有让单一文化资产变得令人赞叹，并创造出能够想象得到的最佳空间，所有者和投资者才能取得商业成功。Bluewater 就是一个很好的例子，也是近几十年来少数取得成功的单一用途零售开发项目之一。Bluewater 秉承最初的愿景，专注于创造非凡体验，从而吸引了最优秀的租户，增加了客户数量，并创造了长期价值。

第二种选择是接受单一用途再也不能带来足够的财务回报，转而采用综合体模式。在这一点上，与零售业的相似之处同样具有启发性。正如许多单一用途购物中心已焕新成为包含休闲、酒店、娱乐和餐饮的场所一样，单一文化办公场所也需要进行扩展以涵盖更广泛的用途。在此过程中，可能需要重新改造多个独立建筑物的用途，以满足广泛的用户群体需要。也可以对整个区域进行重新开发，以提供更多的选择和机会。无论背景或规模如何，通过将单一用途转变为综合用途，提供各种便利设施，开发商可为真正可持续的空间和场所奠定基础。

我经常想到伦敦市中心 Handley House 工作室周边的丰富综合体。我们所在的地区仍然以收取高额租金的办公场地为主。但是，半英里范围内的机构和设施丰富多样，从而保障了这些办公场地的生存能力。我们公司附近有一所学校、一个文化中心、一个会议中心、多个住宅开发区、多家餐厅，以及零售店和市政场所。正是这种广泛的功能为公司资产提供支持，使其蓬勃发展。

在 Handley House，我们的全球员工来自 39 个国家，在 40 个不同的国家/地区工作。我们关注三个地区（北美、欧洲、中东和非洲以及亚太地区）和三个行业（消费者、工作培训和运动），对全球趋势和发展有着无与伦比的洞察力。这种结构使我们能够为世界各地的客户提供支持，并借鉴不同市场的经验教训来帮助解决创意和商业问题。最近我们还致力于提升创造力和分析能力，以最大限度地发挥我们工作的影响力。

通过我们在亚洲开展的工作，我们看到了办公综合体的巨大潜能。例如中国南京的阿里巴巴集团江苏总部园区或韩国松岛国际商务区的多种用途和丰富体验，都展示了生态系统办公场所模式的优势和潜能。

我们还见证了亚洲零售综合体的演变——从无处不在的塔楼和裙楼形式，到中国杭州大悦城或曼谷暹罗探索购物中心的出色开发项目。我个人认为，零售综合体在亚太地区以及欧洲、中东和非洲地区所取得的成功，应该能够为目前正在考虑其选择的单一用途资产所有者提供强有力的保证。

在本文中，我们概述了将单一用途资产改造成综合体的挑战和优势。我们还讨论了综合体开发项目的关键设计考量因素，以及“不采取任何措施”方案的成本和影响。办公场所环境正在发生变化；虽然向综合体扩展似乎颇具挑战性，但我们相信，这是通向成功和可持续发展的未来的最可靠途径。

作为 Handley House 集团的一部分，Pragma 为房地产运营商和投资者提供洞察信息、分析和战略建议。我们收到了越来越多单一用途园区环境所有者提出的“帮助请求”。在后疫情时代，随着空置率的飙升，这些场所迫切需要进行改造并实现多样化，采用更切实可行的综合体模式。

无论是美国的专用商业园区，还是欧洲的单一用途金融中心，世界各地的单一用途场所都面临着同一问题的不同情况。有些场所可能会提供少量的底层零售区，有些则可能设有一两家餐饮店。然而，这些环境无法提供广泛体验以满足当今用户的需求，结果均以失败告终。

以前，企业中心可以提供廉价的场地和大面积的平面布局，使公司能够通过占用整个楼层或整栋建筑物将其员工集中在一个地方。但这不再是现代企业的发展方向。研究表明，越来越多的企业倾向于选用具有高级配置的小型办公场所，而在用途方面实现令人信服的平衡，对于疫情结束后吸引员工回归办公室至关重要。近期的报告突显了金丝雀码头等被视为以企业为主的中心与伦敦西区等综合体地段之间每平方英尺租金的显著差异，后者的租金价值高出 50%。这一差距似乎仍在扩大。

当然，重新改造资产和场地用途以创建综合体的提案并非轻而易举就能实现。客户面临的主要挑战之一是展示短期盈利能力的压力，以及证明增值的难度。特别是对于大型资产而言，重新改造的前期成本非常高。某些综合体（如学校或画廊）调整措施所产生的价值创造潜力通常是无形的。这使得投资者更难看到他们将在何处获得回报。

事实上，目前许多围绕综合体重新定位的研究都是定性的。我们需要的是确凿、可衡量的证据——我们目前正在使用我们的 Pragma Pulse 分析工具进行这方面的研究。这项创新背后的理念是提供定量数据，不仅可展示商业绩效的价值，还可衡量社会和环境维度。这将使项目团队能够用数据支持设计提案，提供可靠的利润预测并预见未来趋势，从而强化采取行动的理由。

对于那些持观望态度的利益相关者而言，需要重点强调不采取任何措施的成本。因为不采取调整措施，单一用途办公园区将继续处于举步维艰的境地，且无法避免需求和价值的下降。如果转而采用速效解决方案，仅仅增设一些零售或休闲场所，同样无法提供实现成功所需的长期战略。只有一系列经过精心挑选的组合用途，而非一个个孤立的单一用途，才能提供长远价值。

理想情况下，真正意义上的综合体环境有助于创建一个多元化、包容性和可持续发展的社区。伦敦西部的温布利园区就是一个很好的例子。该项目是英国最大的改建项目之一，融合了办公、住房、教育、休闲及零售场地，在标志性的温布利体育场周围创造了一个充满活力的目的地。自 2019/2020 年以来，该地区的客流量增加了 31%，为当地居民和访客带来了实实在在的好处。最重要的是，其住宅小区包括独栋房屋和公寓，提供了不同的户型和价位，涵盖了不同生活阶段的各类需求。这种广泛的选择可激励年轻专业人士扎根并随着家庭规模的扩大而定居。战略思路清晰明确。该开发项目并非简单地提供一组不同的用途，而是创建一个社区，让人们能够在一个地方生活、工作和娱乐。通过这一方式，该项目可培养人们的忠诚度、认同感和归属感，从而成为社会凝聚力的主要驱动力。

位于大曼彻斯特索尔福德的英国媒体城是另一个综合体典范。该开发项目是英国广播公司和英国独立电视台的所在地，同时也为一系列小型本地企业提供支持。此外还包含劳里剧院和帝国战争博物馆北馆，是影响显著的文化组成部分。与此同时，项目所有者还重新定位了一个陷入困境的零售中心，通过重新关注休闲活动来增加客流量。与新冠疫情前的水平相比，媒体城的访客人数增加了 35%，进一步证明了找到功能的适切平衡点可带动实现卓越的项目绩效。

最重要的是，上述开发项目提醒我们，包容性是关键所在。通过确保为当地居民提供可获得和可负担得起的住房、零售及其他核心用途，通过为所有人创造机会，园区环境可成为以社区为核心的真正有利的经营项目。

Pragma Consulting 总监 Andrew McVicker

对设计师而言，启用底层功能是通过综合体建筑改造来释放价值的关键要素之一。上面的塔楼可能很高，但最关键的元素位于底层，开发商可以在这里控制重要的入口和交互点。正如俗话所说，“在底层打好基础，在高层获得增值”，启用底层功能是成功提高多种建筑占用率的一个重要因素。

早在 20 世纪 80 年代至 90 年代期间，大型空旷大厅在单一企业租户中就很受欢迎。但这种提案到现在已不再可行。现如今，人们希望看到氛围活跃的门面；一个充满活力的多用途底层区域，可用于进行一系列活动。通过改造建筑物的底层，通过投资门户元素、外立面、公共领域和邻近用途，开发商可以吸引人们的关注，从而激发兴趣和参与度。

在将单一用途资产改造成综合体的过程中，底层和较低楼层区域为创造相关公共区域提供了重要机会。从目前的商业建筑来看，开发商对较低楼层进行探索和重新改造的建筑通常表现良好——他们将地板拆除，创造出双倍高度的空间以满足多种用途。正是这些环境的特色及其带来的各种体验，才形成了关键的差异点。

贝诺在综合体建筑改造方面的工作遍及多个全球地点，包括中国、新加坡、中国香港、美国及中东地区。通过在这些地区开展项目，我们见证了新兴的设计趋势、创新和最佳实践范例，也从中获取相关信息和启示，进一步推动工作进展。例如，芝加哥的卢普区是该市的官方市区和中央商务区。作为 77 个指定社区之一，卢普区提供激动人心的办公、零售、餐饮、娱乐场所，以及建筑历史与遗产的融合。至关重要的是，其独特的文化和商业融合，为如何创建 24 小时运转的市区以及与当地社区互动提供了宝贵经验。

与此同时，新加坡的核心市区项目则展示了高级办公空间如何通过互补用途和居住人口，打造繁荣商业区。该项目还表明，通过垂直绿化、生物亲和性设计和创新能源计划，综合体具有提高环境绩效的潜力。

最后值得一提的是中国南京的贝诺设计项目：阿里巴巴集团城市园区。这一独特的开发项目旨在通过尖端的设计和技术吸引一流人才在当地定居和工作。该园区创建了一个真正的商业和人员生态系统，突破了用途和便利设施的垂直堆叠界限，同时通过社区展示空间将最终用户和消费者联系起来。窥见综合体开发项目的未来可能性。

Benoy 董事 James Dixon

空间的灵活性是成功进行综合体重新定位的先决条件。特别是对于员工而言，办公场所不再是固定不变或一维的，而是应具有可调整的灵活性，以提供更广泛的机会。包括可供人们漫步的绿地，可供创造、协作、锻炼和做瑜伽的空间，以及健身区和休闲区。在贝诺，我们看到对可用于支持这些多样化活动的平面布局的需求日益增多。

在综合体开发项目中，“建房出租”(BTR) 模式的发展也推动了对更灵活的开放空间和便利设施的需求。为了推广新的生活模式，BTR 单元通常包含缩小的生活空间，从而为通往高质量公共领域创造了额外的设计考虑因素。此外，BTR 还迫使设计师了解人们如何近邻而居、建设者如何近距离工作，以及使这些情况成为可能所需的灵活性要素。

在宏观层面上，我们看到灵活性被应用于适应性强的框架中。例如，伦敦国王十字区重建项目在 20 年的时间里逐个地块推进实施。这种更灵活的方法（加拿大塘地区也采取此方法）使开发商能够适应不断变化的趋势和期望，而非遵循固定不变的大规模设计方案。通过这种方式，他们可以确保其计划在交付时完全符合预期且具有价值。